Le camping attire les repreneurs : une activité en plein air, un tourisme de proximité qui résiste, et souvent un logement sur place. C'est aussi un métier de terrain au sens propre, où la valeur dépend autant du foncier et des autorisations que de la clientèle.
Fonds seul ou terrain compris
Un camping se vend souvent avec son terrain, ce qui change complètement le prix et le financement. S'il est exploité sur un terrain loué, lisez le bail : durée restante, loyer, possibilité d'investir. Un camping municipal est souvent exploité dans le cadre d'une délégation de service public : ce n'est pas un fonds que l'on achète, mais un contrat que l'on remporte.
Le classement et la capacité
Le classement en étoiles est attribué pour cinq ans. Vérifiez sa date d'échéance et ce qu'il faudrait faire pour le conserver ou le relever. Regardez aussi le nombre d'emplacements autorisés : c'est lui qui plafonne le chiffre d'affaires.
Les risques naturels
Beaucoup de campings sont situés près de l'eau, en zone inondable ou exposée. Ils sont alors soumis à des prescriptions de sécurité (information, alerte, évacuation), et certains aménagements peuvent être interdits. Demandez le plan de prévention des risques applicable et le cahier de prescriptions de sécurité.
Les sources de revenus
- Les emplacements nus, pour tentes et camping-cars.
- Les hébergements locatifs (mobil-homes, chalets) appartenant au camping : ils rapportent plus, mais s'amortissent et se renouvellent.
- Les emplacements loués à des propriétaires de mobil-homes : un revenu régulier, mais des contrats à lire de près, et des relations parfois tendues quand l'exploitant change les règles.
- Les services : bar, snack, épicerie, animations.
Demandez le chiffre d'affaires par source et par mois : la saison se joue souvent sur huit à dix semaines.
Les équipements
Assainissement, réseaux d'eau et d'électricité, sanitaires, piscine : ce sont les gros postes d'investissement. Une piscine ouverte au public est soumise à des contrôles sanitaires réguliers ; demandez les derniers résultats. Faites chiffrer ce qui sera à refaire dans les trois ans.
Les chiffres
Comme pour tout fonds, partez de l'EBE retraité, en vérifiant que le travail du couple d'exploitants, souvent présent jour et nuit en saison, est bien payé dans le calcul. Si le terrain est vendu avec le fonds, voir aussi racheter les murs.