Une agence immobilière n'a presque pas de matériel ni de stock. Sa valeur, ce sont ses mandats, son équipe et sa réputation locale. Et elle exerce une activité réglementée : on ne la reprend pas sans autorisation.
La carte professionnelle
Les activités de transaction et de gestion immobilière exigent une carte professionnelle, délivrée par la chambre de commerce et d'industrie. Elle est personnelle : celle du cédant ne se vend pas avec le fonds. Le repreneur doit obtenir la sienne, ce qui suppose un diplôme ou une expérience professionnelle reconnue, une assurance de responsabilité civile professionnelle et, s'il détient des fonds pour le compte de clients, une garantie financière. Commencez les démarches avant la signature, et faites-en une condition de la vente.
Transaction ou gestion
- La transaction rapporte des honoraires à chaque vente : un chiffre d'affaires qui suit le marché immobilier, avec de fortes variations d'une année à l'autre.
- La gestion locative rapporte des honoraires réguliers, mois après mois, sur un portefeuille de biens gérés. C'est la partie la plus stable, et souvent celle qui se valorise le mieux.
Demandez la répartition entre les deux sur trois ans, et le nombre de lots en gestion.
Le portefeuille de mandats
Combien de mandats de vente sont en cours, combien sont exclusifs, depuis quand ? Un portefeuille de mandats simples anciens vaut peu. En gestion, regardez la durée des mandats, leur ancienneté et le taux de départ des propriétaires : un portefeuille qui s'érode chaque année vaut moins que son chiffre d'affaires actuel.
L'équipe
Beaucoup d'agences travaillent avec des agents commerciaux indépendants, qui ne sont pas des salariés et peuvent partir avec leur réseau. Qui fait le chiffre ? Le cédant lui-même, un négociateur vedette ? Prévoyez un accompagnement, et parlez à l'équipe avant de vous engager.
Le marché
Les transactions suivent les taux d'intérêt et les prix : une année exceptionnelle n'est pas une base de calcul. Raisonnez sur une moyenne de plusieurs années pour la transaction, et sur le portefeuille actuel pour la gestion. Voir savoir si une affaire est rentable.