Acheter les murs, c'est acheter un bien immobilier, pas un commerce. Le fonds et les murs se vendent, se financent et s'évaluent différemment, même quand le vendeur propose les deux ensemble. Les distinguer évite de payer l'un au prix de l'autre.
Murs occupés ou murs libres
- Occupés : un commerçant est en place avec un bail commercial. Vous achetez un loyer. La valeur se calcule surtout sur ce loyer, la solidité du locataire et la durée du bail.
- Libres : le local est vide, ou le vendeur l'exploite et vend aussi son fonds. Vous achetez un emplacement, à sa valeur de marché.
Acheter les murs et le fonds ensemble
Vous devenez votre propre bailleur : plus de risque de voir le loyer flamber ou le bail non renouvelé, et un patrimoine qui se constitue pendant que l'exploitation rembourse. La pratique courante est d'acheter les murs par une société civile immobilière et d'exploiter le fonds dans une autre structure, liées par un bail commercial à un loyer de marché. Le jour où vous vendrez le fonds, vous pourrez garder les murs et toucher le loyer.
La contrepartie : un investissement beaucoup plus lourd, un emprunt immobilier en plus de l'emprunt professionnel, et un apport plus important.
Si vous êtes déjà locataire
Quand le propriétaire vend le local que vous occupez, vous bénéficiez en principe d'un droit de préférence : il doit vous proposer la vente en priorité, aux conditions offertes, et vous avez un délai pour accepter. Des exceptions existent, notamment pour les ventes entre membres d'une même famille ou d'un ensemble de locaux.
Ce qu'il faut vérifier
- Le bail en cours : loyer, durée restante, répartition des charges et des travaux entre bailleur et locataire.
- La copropriété : règlement, charges, travaux votés ou à venir.
- Les diagnostics immobiliers et l'état du bâti : toiture, réseaux, accessibilité.
- Les règles d'urbanisme, si l'activité ou la façade doit évoluer.
- La taxe foncière, et ce qui peut en être refacturé au locataire.
Le coût
Comme pour un logement, comptez des droits de mutation et des frais de notaire, nettement plus élevés que les droits sur un fonds. Rapportez le prix au loyer pour mesurer le rendement : des murs achetés trop cher pèseront sur votre exploitation si c'est elle qui paie le loyer.
Faut-il les acheter ?
Si vous avez les moyens et un horizon long, souvent oui. Si l'achat des murs met en tension le financement du fonds, mieux vaut commencer par le fonds avec un bon bail, et négocier une option d'achat des murs pour plus tard. Voir ce qu'il faut vérifier dans le bail.