On lit des dizaines d'annonces avant d'en visiter une. Cinq chiffres suffisent à trier celles qui méritent un déplacement. S'ils manquent, demandez-les avant de vous déplacer : leur absence est déjà une information.
1. Le chiffre d'affaires, et surtout sa tendance
Un seul chiffre ne dit pas si le commerce monte ou descend. Demandez les trois derniers exercices. Une baisse juste avant la mise en vente n'est pas forcément rédhibitoire, mais elle doit avoir une explication que vous pouvez vérifier.
2. Le résultat, et qui travaille pour le produire
L'EBE ou le résultat dit ce que l'affaire dégage. Mais la question décisive est : le cédant se paie-t-il déjà, et des proches travaillent-ils sans salaire ? Un commerce qui dégage 60 000 € en faisant travailler un couple sans salaire ne rapporte presque rien une fois ce travail payé. Voir l'EBE retraité.
3. Le loyer rapporté au chiffre d'affaires
Divisez le loyer annuel par le chiffre d'affaires. Les repères varient selon le métier, mais un loyer qui dépasse 10 % du chiffre d'affaires pèse lourd dans la plupart des commerces de proximité, et laisse peu de marge si les ventes baissent.
4. Le prix rapporté à l'EBE
Divisez le prix demandé par l'EBE retraité. Selon les métiers, les petits commerces se vendent souvent entre trois et cinq fois leur EBE. Bien au-dessus, il faudra une raison solide : un emplacement exceptionnel, une croissance forte, des murs inclus. Et vérifiez que votre emprunt pourra être remboursé par cet EBE en sept ans environ, une fois votre salaire payé.
5. La durée restante du bail
Votre banque voudra que le bail couvre au moins la durée du prêt. Un bail qui expire dans deux ans oblige à négocier un renouvellement avant d'acheter. L'annonce le dit rarement : demandez-le.
Les signaux qui comptent aussi
- La raison de la vente, dite clairement ou non.
- Le nombre de salariés repris, et leur ancienneté.
- Ce que le prix comprend : stock, matériel, licence, murs.
- La date des chiffres : une annonce qui affiche l'exercice d'il y a trois ans a peut-être une raison de le faire.
Sur Reprio
Ces chiffres sont lus dans les liasses et le bail déposés par le cédant, et chaque annonce affiche une note sur 100 qui dit sur combien de pièces ils reposent. Le rendement n'est pas affiché quand l'EBE contient le salaire non versé de l'exploitant. Voir les dossiers.