Un bail commercial ne se résume pas à ses clauses. Plusieurs documents doivent l'accompagner ; ils disent dans quel état est le local, ce qu'il coûtera en charges et en travaux, et à quels risques il est exposé. Quand vous reprenez un fonds, demandez-les avec le bail : ce sont eux qui servent en cas de désaccord.
Les diagnostics techniques
- Le diagnostic de performance énergétique : il indique la consommation du local. Utile pour anticiper vos factures, et les travaux qu'imposeront les règles de rénovation énergétique.
- L'état des risques : inondation, séisme, pollution des sols, mouvements de terrain, et les sinistres déjà indemnisés. Il doit être annexé au bail.
- L'amiante : pour un immeuble construit avant juillet 1997, le propriétaire doit tenir un dossier technique amiante. Demandez-le si vous prévoyez des travaux.
Les annexes sur les charges et les travaux
Depuis 2014, le bail doit comporter :
- un inventaire précis des charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire. Ce qui n'y figure pas ne peut pas vous être refacturé ;
- un état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage pour les trois années à venir, avec leur budget, et un récapitulatif de ceux réalisés les trois années précédentes. Il est mis à jour tous les trois ans.
Certaines dépenses ne peuvent pas être mises à la charge du locataire, notamment les grosses réparations touchant la structure du bâtiment. Comparez l'inventaire avec les charges réellement payées par le cédant, visibles dans ses comptes.
L'état des lieux
Un état des lieux doit être établi à l'entrée dans les locaux, et à la sortie. En cas de cession du bail, il est fait entre le cédant et vous. Sans état des lieux d'entrée, il devient difficile de savoir ce qui sera exigé de vous à la fin du bail : demandez celui du cédant, et faites établir le vôtre.
Pour un établissement recevant du public
Un commerce ouvert au public tient un registre public d'accessibilité, et doit respecter les règles de sécurité incendie, avec des contrôles réguliers des installations. Ce ne sont pas des annexes du bail, mais demandez-les aussi : une mise en conformité peut coûter cher. Voir vérifier le local avant de signer.
Ce qu'il faut retenir
Un bail sans ses annexes est un bail dont vous ne connaissez pas le vrai coût. Demandez le dossier complet avant de faire une offre ferme, et faites-le lire avec le bail lui-même. Voir les clauses à vérifier.