Les deux expressions désignent une somme payée pour entrer dans un local commercial, et on les confond souvent. Elles n'ont pourtant ni le même destinataire, ni les mêmes conséquences.
Le droit au bail : payé à l'ancien locataire
Le droit au bail est le prix du bail en cours. Le locataire en place vous cède son droit d'occuper le local aux conditions de son bail : loyer, durée restante, destination, et surtout droit au renouvellement. Vous le payez à lui, pas au propriétaire.
Il fait partie du fonds de commerce quand vous reprenez toute l'affaire. Il peut aussi se vendre seul, quand le bail le permet, à un repreneur qui exercera une autre activité. Sa valeur tient surtout à l'écart entre le loyer du bail et le loyer du marché : un bail ancien à loyer bas, dans une rue recherchée, vaut cher.
Le pas-de-porte : payé au propriétaire
Le pas-de-porte est une somme versée au bailleur à la signature d'un nouveau bail. Selon ce que prévoit le bail, elle est qualifiée :
- de supplément de loyer : elle complète un loyer volontairement bas. Elle est alors imposable chez le bailleur, et peut être prise en compte pour fixer le loyer au renouvellement ;
- d'indemnité : elle compense un avantage accordé au locataire, comme la commercialité de l'emplacement ou la possibilité de céder librement le bail.
La qualification a des conséquences fiscales et sur l'évolution du loyer. Elle doit être écrite clairement dans le bail.
Ce que cela change pour vous
- Si vous reprenez un fonds, vous ne payez pas de pas-de-porte : le droit au bail est inclus dans le prix du fonds. Un bailleur qui en réclame un à l'occasion de la cession ne peut le faire que si le bail le prévoit, ou s'il signe un nouveau bail avec vous.
- Si vous signez un nouveau bail en direct avec un propriétaire, le pas-de-porte se négocie, comme le loyer.
- Dans les deux cas, ce que vous payez pour entrer s'ajoute au loyer dans le calcul de ce que coûte réellement l'emplacement.
Avant de payer l'un ou l'autre, lisez le bail : durée restante, loyer, destination, clauses de cession. C'est ce que vous achetez. Voir ce qu'il faut vérifier dans le bail.