Le bail est souvent l'élément le plus précieux d'un fonds : sans lui, la clientèle n'a plus d'adresse. Le céder obéit à des règles qui protègent à la fois le locataire, qui doit pouvoir vendre son affaire, et le bailleur, qui ne choisit pas son nouveau locataire. Tout commence par la lecture de votre bail.
Avec le fonds : un droit protégé
Le bail ne peut pas vous interdire de le céder à l'acheteur de votre fonds de commerce : une telle clause serait réputée non écrite. En revanche, il peut encadrer la cession : exiger l'accord préalable du bailleur, sa présence à l'acte, un acte notarié, ou vous rendre garant de l'acheteur. Ces clauses sont valables et doivent être respectées, sous peine de voir le bail résilié.
Le bail seul : souvent interdit
Céder le bail sans le fonds, c'est vendre l'emplacement à quelqu'un qui y fera autre chose. Beaucoup de baux l'interdisent, et c'est permis. Si le vôtre le permet, l'acheteur devra respecter la destination prévue au bail ; pour exercer une autre activité, il lui faudra une déspécialisation.
La déspécialisation
- Partielle : ajouter des activités connexes ou complémentaires à celle du bail. Le locataire en informe le bailleur, qui peut contester le caractère connexe, et le loyer peut être réévalué.
- Plénière : changer d'activité. Il faut l'accord du bailleur, ou à défaut une autorisation du juge dans certains cas, et une indemnité peut être due.
Le cas du départ en retraite
Le commerçant qui part en retraite, ou qui est reconnu invalide, bénéficie d'une règle particulière : il peut céder son bail pour une autre activité que celle prévue, en le signalant au bailleur avec le prix proposé. Le bailleur dispose alors d'un droit de priorité pour racheter le bail à ce prix, dans un délai de deux mois. C'est une porte de sortie utile quand le métier ne trouve pas de repreneur, mais l'emplacement si.
La garantie que vous laissez derrière vous
Si le bail contient une clause de garantie solidaire, vous restez tenu des loyers de l'acheteur. La loi limite cette garantie à trois ans à compter de la cession, et impose au bailleur de vous informer d'un impayé dans le mois où il aurait dû être payé. Voir les autres garanties du vendeur.
Les formalités
- Relire le bail et repérer les clauses de cession, d'agrément et de garantie.
- Prévenir le bailleur tôt, et obtenir son accord écrit si le bail l'exige.
- L'inviter à l'acte si le bail le prévoit, ou lui notifier la cession.
- Faire établir un état des lieux contradictoire entre sortant et entrant.
Un bailleur prévenu tard est un bailleur qui peut bloquer. Un bailleur associé tôt est souvent prêt à signer un nouveau bail de neuf ans avec l'acheteur, ce qui fait monter le prix de votre fonds. Voir ce que l'acheteur vérifie dans le bail.